不動産投資は”リスク対策”しながら運用できることを知っていますか?年金や税金対策にもなり得る不動産投資の基本を教えます!

不動産投資

不動産投資と聞くと「騙されそう」「失敗しそう」「リスクが多そう」など、マイナスなイメージを持っている方が多いのではないでしょうか?

実は、不動産投資はリスク対策をしながら運用可能で、節税対策や将来の年金対策もできる投資方法です。

若い人のなかには、投資なんてまだ早いのでは?と感じる方も多いと思います。

しかし、不動産投資は正しい情報と知識を持って運用することで、長期的に家賃収入を得ることができるので、若いうちから知っておいて損はない投資方法と言えるでしょう。

ここでは、そんな不動産投資について、仕組みやメリット、考えられるリスクなどを解説します。

Chapter
そもそも「不動産投資」とは?
不動産投資の仕組み
不動産投資の種類
不動産投資”5つのメリット”
不動産投資のリスク
不動産投資の始め方
不動産投資を始めてみよう!

そもそも「不動産投資」とは?

不動産投資」とは、利益を得る目的でワンルームマンションやアパートなどの不動産物件に資金を投下して物件を購入し、運用することです。

もちろん、物件を購入するだけでは利益を得ることはできません。

その物件を購入した金額以上の価格で売買したり、他の人に貸し出して家賃収入を得たり、といった方法で利益を得ることが可能です。

不動産投資の仕組み

不動産投資には、物件に投資した金額以上で売却して、その差額分の利益”キャピタルゲイン”を得る方法と、購入した物件を他の人に貸し出すことで、継続的に得ることができる家賃収入の利益”インカムゲイン”を得る方法があります。

以前のようなバブル期においては、不動産の価格上昇が見込めたため、キャピタルゲインを得る方法が主流となっていましたが、昨今においては、不動産価格の高騰が期待できないため、継続的に家賃収入を得る=インカムゲインを得る方法が主流となっています。

不動産投資の賃貸管理

不動産投資を行う際、賃貸管理を管理会社に委託することが多く見受けられます。

賃貸管理契約には、管理委託契約サブリース契約(※)の2種類が存在します。

管理委託契約は、入居者募集や契約・更新手続き、入居者対応などを手配を一括して不動産管理会社が行う契約のことです。業者にもよりますが、家賃の3〜5%程度の手数料で委託可能です。

しかし、物件が空室となった場合は、家賃収入を得られません。ローンを組んでいる場合には、自分の資金から返済を行わなければなりません。

一方、サブリース契約は、管理会社が物件を借り上げて、入居者へ転貸する仕組みのことです。

実際には物件が空室となっても家賃収入を得ることができるため、空室リスクを回避し、安定的な収益を得ることが可能となっています。

しかし、業者にもよりますが、手数料は家賃の8〜10%と管理委託契約と比べて高めに設定されています。

どちらにもメリットとデメリットがあるため、物件や状況によって選択することが大切です。

※ サブリース契約では、更新時期に関わらず借地借家法第32条の規定に基づき賃料の減額請求がされる可能性があります。また、借地借家法の規定により契約期間中に不動産管理会社側から解約することがありますが、オーナー様からの解約に対しては「正当事由」が必要となります。

不動産投資の種類

アパート1棟

不動産投資には、代表的な商品として3つの種類があります。

1つ目は、アパート1棟を購入する方法です。

特徴として、他の不動産投資と比べると収益性が高いと言われていることや土地をまるごと手に入れられる点が挙げられます。

しかし、注意点としてアパート一棟をまるごと購入するため、多額の資金や借入が必要なことや、木造のため老朽化が早いこと、理論上では高利回りの物件であっても立地が良いとは限らないことなどが挙げられます。

高い収益性が期待できる反面リスクも高くなってしまう点に注意が必要です。

大きなリスクを取ってでも利益を得たいという人や、手持ちの資金に余裕がある人は挑戦してみても良いかもしれません。

中古マンション1部屋

2つ目は、中古マンション1部屋を購入する方法です。

特徴としては、アパート1棟ほどではないものの、新築マンションと比べて高い利回りを期待できます。

ただし、前のオーナーが何らかの理由で手放した物件であるため、直近で大規模な修繕が予定されていたり、賃貸需要が低く家賃収入を得にくいエリアにある物件だったりと、何かしらのリスクが潜んでいる可能性もあります。

また、金融機関から融資を受ける際に、頭金が必要となる物件も多くなっています。

アパート投資と同様、高いリターンが期待できる物件は比例してリスクも高くなるのです。

新築マンション1部屋

3つ目は、新築マンション1部屋を購入する方法です。

一番大きな特徴としては、新築であるため建物の寿命が長く受け取れる家賃収入の総額が中古マンションと比べて多くなる点が挙げられます。

また、設備等も最新の物であるため当分の間は交換や修繕の必要がなく、予定外の支出が発生するリスクを抑えて運用を開始することができます。

しかし、注意点として、中古と比べて物件の価格が割高となっているため、短期間での利益を求めて運用を行いたい人には適していないと言えるでしょう。


これら3種類の特徴は一長一短ですので、自分に合った運用方法を選ぶ必要があります。

インターネット場の情報に惑わされないよう、一つの情報を鵜呑みにせず、それぞれの種類についてしっかりと理解を深めておきましょう。

不動産投資”5つのメリット”

実際に不動産投資をするにあたって、やはりメリット・デメリットは気になることでしょう。

そこで、まずは不動産投資の5つのメリットについて説明します。

メリット1:年金対策になる

現在、年金は65歳から年金を受け取ることができますが、少子高齢社会に伴い、将来的に受給年齢の引き上げや受給額の減額が行われることも予想されます。

また、退職する年齢が、年金を受け取れるようになる年齢よりも早い場合、収入のない”空白の期間”が生じることも考えられます。

年金収入を得るようになっても、給与収入と比べると低い金額となるため、働いていた頃のような豊かな生活を送ることは難しくなってしまいます。

つまり、退職前と同じような生活水準を求める場合には『 年金を受け取る年齢までの”空白期間”の生活費年金を受け取り始めてからの足りない生活費 』分を用意する必要があります。

その点、不動産投資は入居者がいる限り、毎月家賃収入を得ることができるため、退職後も長期的にある程度の収入を見込むことができます。
※ ローンの支払いが残っていないことが前提となります。

メリット2:高いレバレッジ効果

レバレッジとは、小さな力で大きな物を動かす「テコの原理」のことを表しており、不動産投資では少ない資金で大きな利益を得ることを指します。

基本的に投資する際には、元手となる資金がある程度必要です。しかし、不動産投資は、金融機関から融資を受けることで、自己資金を抑えて投資を始めることができます

そのため、他の投資商品と比べてもレバレッジ効果が高い方に分類されるでしょう。

メリット3:節税対策になる

不動産投資は、近年の税制改正に伴う節税対策として、不動産投資が有効だと考えられます。

2000年代に突入してから最近まで、税金に関する法がほぼ毎年のように改正され、給与所得控除の縮小も頻繁に行われています。

一例を挙げるとすると、妻と子ども2人をもつ年収700万円、40歳の会社員が1年間で支払う税金は、2007年では498,500円でしたが、2017年には680,800円と、10年間で年間約20万円も徴収される税金が増えているのです。

では、不動産投資では、どのようにして節税を見込めるのでしょうか?

不動産投資で物件の運用を行う際には、家賃収入を売上物件の減価償却費ローンの金利管理費修繕積立金税金などを経費として確定申告をする必要があります。

そして、物件の減価償却費は、経費として分割して費用計上できるため、会計処理上の経費が売上よりも大きくなると、収支上では赤字経営となります。

この赤字分の金額は給与所得等他の所得から差し引くことができます。実際に支出しているわけではないものの、他の所得から不動産投資の赤字分を差し引いた金額が課税対象額となるため、節税効果が見込めてしまうという仕組みです。

そのため、不動産投資を行うことで節税対策につながることもあるのです。
※所得が経費を上回る場合には増税となります。

メリット4:生命保険として活用

ローンの返済中に、オーナーである自分の身に何か起こった場合、借金が残ると家族や親族への負担が発生してしまうのではないかと心配になります。

しかし、ローンを活用して不動産投資を始める場合には、団体信用生命保険という保険に加入します。

この保険は、オーナーが死亡、もしくは高度の障害を負ってしまった場合に、保険会社が金融機関に残りのローン残高を返済してくれる保険であるため、家族に無借金の物件を残すことができるのです。

また、家族は入居者がいる限り、毎月継続して家賃収入を得ることや、物件を売却してまとまったお金を得ることもできます。

この保険は、不動産投資を始める際に加入し、保険料は不動産投資ローンの金利に含まれているので、別途保険料がかかることはありません

これらのことから、不動産投資の保険は、通常の生命保険と同様の効果を得られると言えるでしょう。

もちろん、上乗せ金利を支払うことで、がんになった場合にも適応になるなど、保障内容をより手厚くすることも可能です。
※ 団体信用生命保険に加入するには保険会社所定の条件があります。

メリット5:インフレ対策ができる

インフレとは、物の価値が上がり、お金そのものの価値が下がることを表しています。

そのため、定期預金のように資産を現金のみで保有していくと、インフレが生じた際に資産が目減りしてしまいます。

しかし、不動産投資の場合は、物の価値が上がるのに合わせて物件の価値や家賃も上昇するため、インフレが起きてもお金の価値に見合った家賃収入を得ることが可能と言われています。

不動産投資のリスク

不動産投資を始める目的には、老後の年金対策や節税対策、給与所得以外にお金が入ってくる仕組み「不労所得」を作りたいなど、様々な目的があります。

そういった人たちの悩みどころとして、やはり「リスク」や「失敗」への不安が大半を占めており、不動産投資を始めるかギリギリで迷っている人も多いようです。

そこで、不動産投資で生じるリスクとその対策について説明します。

リスク1:空室になる

不動産投資で1つ目に考えられるリスクとして、空室リスクが挙げられます。

不動産投資は第三者に物件を貸すことで、初めて家賃=収入を得ることができます。

そのため、空室となってしまった場合は、家賃収入を得ることができません。

ローン返済がある場合、物件を購入した人、つまりオーナーであるあなたに支払いの義務が発生するため、利益を生むどころかマイナスとなってしまいます。

特に、立地の悪い物件は、家賃の価格競争によって家賃下落の悪循環が生まれるため、空室リスクを避けるためにも、立地の良い物件を購入することが重要です。

以降は東京23区を例に説明します。

東京23区において、物件が最寄り駅から徒歩10分以内にあることは、空室リスクを軽減させるための重要なポイントになります。

駅徒歩10分圏内は、商業施設も多く、通勤・通学にも便利なため、入居希望者が集まりやすい傾向にあります。

逆に、駅徒歩10分以上は、利便性も低いだけでなく、物件選びのサイトの条件で除外する人もいるため、検索にヒットしづらく、駅近物件と比べて空室のリスクが高まります。

また、渋谷駅や東京駅、新宿駅など、オフィスが集まるターミナル駅へのアクセスの良さも非常に重要です。

東京23区に関わらず、エリアによって賃貸需要が異なるため、物件の状態だけでなく立地状況も確認するようにしましょう。

リスク2:地震によって物件の崩壊・損壊が発生する

2つ目のリスクとして、地震による物件の崩落や損壊が考えられます。

とはいえ、自然災害はいつ起こるかわからないため、実際に対策することは難しいでしょう。

しかし、以前阪神淡路大震災が起こった際に、新耐震基準のワンルーム物件においては、大破した物件がゼロだったことから、震度7程度の大きな地震でも倒壊しない構造となっていると考えられます。

震災リスクを低くするためには、新耐震基準の物件を選ぶなど、物件の構造や建設時期に注意しましょう。

リスク3:不動産管理会社が倒産する

3つ目に、不動産管理会社の倒産が考えられます。

不動産投資を行うにあたって、物件の紹介などサポートしてくれる不動産仲介業者が倒産した場合には、オーナーへの不利益は基本的にありません

しかし、管理会社が倒産した場合は、サブリース契約を結んでいる場合は解約となってしまうため、新たに別の管理会社を見つけて管理委託契約を結ぶ必要があり、オーナーに煩雑な手続きが多く発生してしまいます。

このとき、物件の状態や立地条件が悪いと、次の管理会社が見つかりにくいというリスクがあるため、購入する物件選びは慎重に行いましょう。

リスク4:資産価値の下落

4つ目のリスクとして、物件そのものの資産価値の下落が考えられますが、好条件の物件であれば、価値は大きく下りにくいと言われています。

この好条件の物件を示すポイントとして、家賃設定が適正であることと、購入後も家賃が下落しにくいことの2点が挙げられます。

まず、家賃が適正価格であることです。

例えば、アクセスの良さが重要視されやすいエリアに物件がある場合、駅から遠い新築物件よりもアクセスが最良な中古物件の方が、需要が大きく、家賃も高くなりやすい傾向にあります。

また、築年数が経過している中古物件であっても、適切な管理・修繕が行われていれば、同じような場所にある新築物件と家賃に大きな差はない傾向にあります。

そのため、このようなエリアにある新築物件であっても、家賃が周辺相場よりも高くなっている物件については注意が必要です。

次に、好条件の物件として考えられるポイントは、家賃収入が下落しにくいことです。

収益不動産の物件価格は、一般的に1年間に入ってくる家賃を利回りで割り戻して計算します。つまり、家賃の高さが資産価値を示す指標になってきます。

家賃がすぐに下がってしまうような物件だと、資産価値自体も購入時より大幅に下落してしまうため、売却を考えた際に損失が出る可能性があるほか、売却先も決まりづらくなってしまいます。

実際に、キャッシュフローや高利回りに飛びついて失敗したという人が多くいるため、上記の2点については注意が必要です。

リスク5:金利の上昇

5つ目に、金利の上昇というリスクが考えられます。

物件のローン金利が上がると、その分月々の返済額も増えてしまいます

金利が変わらない前提で資金計画を立てていた場合、金利が上がった時に支払う余裕がなく、滞納してしまうリスクもあります。

そのため、このようなリスクを想定し「借入期間を短くする」「頭金を増やして月々の返済額を抑える」など、金利の上昇を見込んで経済的に余裕を持った資金計画を立てるようにしましょう。

不動産投資の始め方

不動産投資を始めるにあたって、いきなり投資用の物件を購入して運用を始めるのではなく、まずは全体の流れをしっかりと押さえておくことが大切です。

不動産投資を始める際には、下記の7項目の流れを押さえたうえで、運用を進めましょう。

1. 投資する目的・目標を明確にする
2. セミナーや本で知識と情報を得る
3. 投資に必要な資金を集める
4. 不動産会社、パートナーを探す
5. 物件の紹介を受け、実際に選ぶ
6. 契約、融資打診、決済をする
7. 契約・運用を始める

不動産投資を始めてみよう!

「不動産投資」と聞くと、失敗やリスクをついつい考えてしまいます。

投資を行うことでリスクが考えられる面もあるかもしれませんが、不動産投資はここまでご説明したように、リスク対策しながら運用することが可能です。

最近では、20〜30代の若い人で投資を始めている人も多くいます。不動産投資は、しっかりとした知識と情報が身に付けられれば、年齢に関係なく始めることが可能です。

自分や家族の将来を見据えて、まずは不動産投資について知るところから始めてみましょう!

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