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月15,000円で不動産投資ができる!?そんな甘い話があるのかプロに疑問や不安をぶつけてみた！
更新日：2022.06.01
※この記事には広告が含まれます
将来のために”投資”を始める人がいます。株やFX、不動産投資などその種類は様々あり、失敗した、リスクが高いといった不安になるような話はインターネット上でもたくさん見かけますよね。
さらにやっかいなのは、インターネット上には不安を煽るようなことばかりが並べられていて、実際に自分の収入でも運用できるのか、どんなリスクがあるのか、どんなときに失敗が起こりうるのか、といった知りたい部分はあまり深く記載されていないことです。
そこで今回は、不動産ソリューション事業を営む、株式会社グローバル・リンク・マネジメントの小泉さんと神原さんに、本当に月15,000円から不動産投資が始めれらるのか？など不安な点について聞いてみました。
さらにやっかいなのは、インターネット上には不安を煽るようなことばかりが並べられていて、実際に自分の収入でも運用できるのか、どんなリスクがあるのか、どんなときに失敗が起こりうるのか、といった知りたい部分はあまり深く記載されていないことです。
そこで今回は、不動産ソリューション事業を営む、株式会社グローバル・リンク・マネジメントの小泉さんと神原さんに、本当に月15,000円から不動産投資が始めれらるのか？など不安な点について聞いてみました。
不動産投資ソリューション事業に取り組む「株式会社グローバル・リンク・マネジメント」
株式会社グローバル・リンク・マネジメントは、東京を拠点として主に投資用マンションを取り扱う東証プライム市場上場企業です。
事業内容は、不動産ソリューション事業、プロパティマネジメント事業を展開しており、関連会社では不動産ファンドを運用する事業を行っています。
不動産ソリューション事業では、投資用マンションの企画から、土地の仕入れ、開発、販売までを行っています。
事業内容は、不動産ソリューション事業、プロパティマネジメント事業を展開しており、関連会社では不動産ファンドを運用する事業を行っています。
不動産ソリューション事業では、投資用マンションの企画から、土地の仕入れ、開発、販売までを行っています。
また、プロパティマネジメント事業では、入居者の募集、家賃の集金、オーナーへの送金、入居者からの問い合わせの対応、退去時の精算など、賃貸管理を行っています。
今回は、グローバル・リンク・マネジメントに、不動産投資の仕組みから、運用の仕方、リスクやどのような失敗があるのかなど率直な疑問をぶつけてみました。
今回は、グローバル・リンク・マネジメントに、不動産投資の仕組みから、運用の仕方、リスクやどのような失敗があるのかなど率直な疑問をぶつけてみました。
不動産投資は銀行から融資を受けられるから、月15,000円で始められる
※ 以降の文では質問者側を「CarMe（CarMe編集部）」、回答者側を「GLM（グローバル・リンク・マネジメント）」として記載いたします。
CarMe：投資には株やFXなど様々な種類がありますが、不動産投資と他の投資の違いは何ですか？
CarMe：早速質問なのですが、不動産投資はどのように利益を得る方法なのでしょうか？
投資とは将来のリターンを期待して運用するものという認識です。
他の投資方法に比べてハイリスク・ハイリターンなのか、それともローリスクで運用できるのかなど、不動産投資がどんな特徴を持つのか教えていただきたいです。
投資とは将来のリターンを期待して運用するものという認識です。
他の投資方法に比べてハイリスク・ハイリターンなのか、それともローリスクで運用できるのかなど、不動産投資がどんな特徴を持つのか教えていただきたいです。
GLM：一番大きな違いは、銀行から融資を受けて投資することができる点です。
GLM：株式投資など、他の投資と比べて一番大きく違う点は、投資商品でありながら融資を受けられる点です。
銀行から融資を受けられるのは不動産投資ならではでして、業界では「ミドルリスク・ミドルリターン」での運用ができると言われています。
銀行から融資を受けられるのは不動産投資ならではでして、業界では「ミドルリスク・ミドルリターン」での運用ができると言われています。
CarMe：銀行から融資を受けられる投資は、不動産投資以外にないのですか？
GLM：”ローンを組める投資商品”という意味では、太陽光発電事業などもあります。また、株式投資などと違って実物資産を保有できる点も特徴の一つです。
CarMe：ちなみに、株で言うところの”配当金”が不動産投資だと”家賃”に当たるのでしょうか？
GLM：”ローンを組める投資商品”という意味では、太陽光発電事業などもあります。また、株式投資などと違って実物資産を保有できる点も特徴の一つです。
CarMe：ちなみに、株で言うところの”配当金”が不動産投資だと”家賃”に当たるのでしょうか？
GLM：株の”配当金”と不動産投資の”家賃”は、違う意味合いとなります。
不動産投資では、フルローンを組むとなると、融資を受ける金額にもよりますが、毎月のローン返済額が家賃収入より高くなりがちで、23区内の新築ワンルームマンションを例にすると、月々10,000円〜15,000円ほど自己負担額として必要になるケースが多いです。
したがって、最初のうちは目に見える利益を得ることは難しいですが、物件を所有することができ、ローン返済後は入居者がいれば（経費などを差し引いた）家賃収入をそのまま得ることができるので、長期的な目線で積立を行うような投資だとイメージしていただくとよいかもしれません。
不動産投資では、フルローンを組むとなると、融資を受ける金額にもよりますが、毎月のローン返済額が家賃収入より高くなりがちで、23区内の新築ワンルームマンションを例にすると、月々10,000円〜15,000円ほど自己負担額として必要になるケースが多いです。
したがって、最初のうちは目に見える利益を得ることは難しいですが、物件を所有することができ、ローン返済後は入居者がいれば（経費などを差し引いた）家賃収入をそのまま得ることができるので、長期的な目線で積立を行うような投資だとイメージしていただくとよいかもしれません。
CarMe：では、不動産投資を行うことで得る利益としては、投資用に購入した物件が結果的に資産として残ることだけですか？
GLM：もちろん、資産として物件は残り、ローンを払い終わった後も家賃収入を得続けることができますが、途中で物件を売却してまとまったお金を得ることもできます。
ただし、途中で売却する場合には、「物件購入価格」より「家賃総額＋物件売却価格」が上回るタイミング＝損益分岐点を見極めることが大切です。
ローンを支払っている間は、将来の年金対策などのために積み立てを行っているイメージで考えていただくとわかりやすいでしょう。
GLM：もちろん、資産として物件は残り、ローンを払い終わった後も家賃収入を得続けることができますが、途中で物件を売却してまとまったお金を得ることもできます。
ただし、途中で売却する場合には、「物件購入価格」より「家賃総額＋物件売却価格」が上回るタイミング＝損益分岐点を見極めることが大切です。
ローンを支払っている間は、将来の年金対策などのために積み立てを行っているイメージで考えていただくとわかりやすいでしょう。
CarMe：あ、途中で売ってしまうこともできるんですね。購入した物件のローンを払い終わるまでは、自分の手元から離れないものだと思っていました。
GLM：はい、運用プランによっては途中で売却することも可能です。
物件を売却する際に、売買益を得られるようになるのは、多くの場合購入から10〜15年後以降とされており、中期・長期的に運用して売却益を得ることを目的に始める方も多くいらっしゃいます。
また、頭金を入れたり、返済方法にもよりますが、繰り上げ返済をすることで、途中で月々の収支をプラスにして、家賃収入を受け取りながら運用することも可能です。
GLM：はい、運用プランによっては途中で売却することも可能です。
物件を売却する際に、売買益を得られるようになるのは、多くの場合購入から10〜15年後以降とされており、中期・長期的に運用して売却益を得ることを目的に始める方も多くいらっしゃいます。
また、頭金を入れたり、返済方法にもよりますが、繰り上げ返済をすることで、途中で月々の収支をプラスにして、家賃収入を受け取りながら運用することも可能です。
CarMe：なるほど、最初のうちにまとめて支払って、早い段階から家賃収入を受け取ることも可能なのですね。
GLM：はい。運用開始から10年、20年と経ってくると、結婚していたり、子どもが生まれたり、年収が上がり経済的にも余裕が出ていたりなど、個人のライフプランや世の中の状況も変化していることでしょう。
そのタイミングで繰り上げ返済を行い、家賃収入を得ながら生活したり、もし物件の価値が上がっていれば、売却して売却益を得たりと、個人や経済の状況に合わせて運用方法を変えることも可能です。
GLM：はい。運用開始から10年、20年と経ってくると、結婚していたり、子どもが生まれたり、年収が上がり経済的にも余裕が出ていたりなど、個人のライフプランや世の中の状況も変化していることでしょう。
そのタイミングで繰り上げ返済を行い、家賃収入を得ながら生活したり、もし物件の価値が上がっていれば、売却して売却益を得たりと、個人や経済の状況に合わせて運用方法を変えることも可能です。
CarMe：ちなみに銀行は、物件価格に対してどのくらいの金額を銀行は融資してくれるのですか？
GLM：そうですね、不動産投資で銀行に融資を依頼する場合は、購入する不動産を担保にするため、人や物件によって条件や融資金額は異なるものの、物件価格に対してそれなりの金額の融資額を受けることはできます。
（CarMe心の声：途中で売却できるのは、少し安心。自己資金が月約10,000円〜15,000円で運用できるのも意外と自分にもできそうな気がしてくるな。）
GLM：そうですね、不動産投資で銀行に融資を依頼する場合は、購入する不動産を担保にするため、人や物件によって条件や融資金額は異なるものの、物件価格に対してそれなりの金額の融資額を受けることはできます。
（CarMe心の声：途中で売却できるのは、少し安心。自己資金が月約10,000円〜15,000円で運用できるのも意外と自分にもできそうな気がしてくるな。）
不動産投資は早いうちに始めることで運用の幅が広がる
CarMe：そうなると、不動産投資は年齢的に早めに始める方が良いのでしょうか？
GLM：年齢が若いうちに始めることで、運用プランの幅も広がります。
GLM：時間を味方につけるような投資商品なので、始めた方の中にも「もっと早く知っていればよかった」とおっしゃるお客様も多くいらっしゃいます。
若いうちであれば、完済時期の目処が立ちやすく、運用プランの幅もより広がります。
若いうちであれば、完済時期の目処が立ちやすく、運用プランの幅もより広がります。
CarMe：ちなみに、購入した投資物件には、自分で住むことができないと聞いたことがありますが、本当ですか？
GLM：はい。投資用ローンを利用して購入したマンションでは、一般的な住宅ローンではなく、投資用ローンを組んでいるため、ご自身で住むことはできません。
CarMe： では、ローンの返済が完了した後に住むことは問題ないですか？
GLM：はい。投資用ローンを利用して購入したマンションでは、一般的な住宅ローンではなく、投資用ローンを組んでいるため、ご自身で住むことはできません。
CarMe： では、ローンの返済が完了した後に住むことは問題ないですか？
GLM：はい、問題ないです。老後に自分で住むために、投資用不動産を検討している方もいらっしゃいます。そういう目線で見ていくと、意外と身近に投資用マンションが建っているのがわかります。
また、国内だけではなく海外からの需要も高まっており、例えば中国のお客様でお子様が日本に留学したときの住居として購入される方もいらっしゃいます。
また、国内だけではなく海外からの需要も高まっており、例えば中国のお客様でお子様が日本に留学したときの住居として購入される方もいらっしゃいます。
CarMe：あ、なるほど！私の友人が20代から親が保有している東京の物件に住んでいたのですが、別の県の出身なのにどうして東京の物件を持っているか不思議だったんですよね。
あれはつまり、投資用のマンションだったというわけだ。
GLM：その状況から考えますと、お住まいの物件が投資用マンションだった可能性はありますね。
あれはつまり、投資用のマンションだったというわけだ。
GLM：その状況から考えますと、お住まいの物件が投資用マンションだった可能性はありますね。
CarMe：仮に、60歳から家賃収入を受け取りながら暮らせるようにしたいと考える場合は、何歳で始めるのがベストでしょうか？
GLM：銀行の融資を受ける場合、ローンの返済期間は一般的に35〜40年、最長で45年の返済期間を選ぶことが可能です。
もし仮に、60歳から家賃収入を得たいと考えた場合ですと、一般的なローン返済期間は35年ですので、逆算すると25歳から始めるのが良いでしょう。
GLM：銀行の融資を受ける場合、ローンの返済期間は一般的に35〜40年、最長で45年の返済期間を選ぶことが可能です。
もし仮に、60歳から家賃収入を得たいと考えた場合ですと、一般的なローン返済期間は35年ですので、逆算すると25歳から始めるのが良いでしょう。
GLM：もちろん、自己資金を活用したり、繰り上げ返済（返済期間の途中でまとまった額を返済）を行うことで、その分早く完済することも可能です。
そのため、30代、40代のお客様も多くいらっしゃいます。
（CarMe心の声：なるほど、将来を見据えて今のうちに自分が住むための家を持っておくのは、確かに安心かもしれない。年金の受給額や受給年齢が今後どうなるかわからないからな。）
そのため、30代、40代のお客様も多くいらっしゃいます。
（CarMe心の声：なるほど、将来を見据えて今のうちに自分が住むための家を持っておくのは、確かに安心かもしれない。年金の受給額や受給年齢が今後どうなるかわからないからな。）
”3チカ”で不動産投資の空室リスクを回避する!!
CarMe：不動産を扱う際の一番のリスクは”空室”ですか？
（CarMe心の声：投資につきものなのが”リスク”。不動産を持っているときのネックが”空室”なのは間違いない。）
CarMe：やはり、不動産投資を運用する上でも”空室”のリスクは避けられないのでしょうか？
CarMe：やはり、不動産投資を運用する上でも”空室”のリスクは避けられないのでしょうか？
GLM：不動産投資において”空室”は、一番に考えられるリスクです。
そこで弊社では、投資用マンションを建設するエリアの選定を慎重に行っています。
CarMe：あ、だからグローバル・リンク・マネジメントでは、一般的に東京で”良い場所”と言われるような土地に物件を開発しているんですね。
公式サイトを拝見したのですが、家賃は抑えめで、そこそこ人気がある住みやすい地域が多いなと感じたのを覚えています。
やはりこれらの場所は、入居者が途絶えにくいというのを見越して選んでいるのですか？
GLM：はい。賃貸需要が家賃収入に及ぼす影響は大きく、売却するときの売却価格にもつながってくるので、エリアの選定は重要です。
そのため、弊社では長期的に需要が見込める地域の調査を自社で行っています。
公式サイトを拝見したのですが、家賃は抑えめで、そこそこ人気がある住みやすい地域が多いなと感じたのを覚えています。
やはりこれらの場所は、入居者が途絶えにくいというのを見越して選んでいるのですか？
GLM：はい。賃貸需要が家賃収入に及ぼす影響は大きく、売却するときの売却価格にもつながってくるので、エリアの選定は重要です。
そのため、弊社では長期的に需要が見込める地域の調査を自社で行っています。
GLM：また、物件を建てる土地を選ぶ際に”3チカ”に基づいて選ぶようにしているのも弊社の大きなポイントです。
3チカとは、「駅から徒歩10分圏内（駅からチカい）」「ターミナル駅まで30分前後（都心からチカい）」「高い地価（チカ）」の3つのポイントのことです。
弊社では、この3チカを意識した開発・物件選びを行い、年間98%程度の入居率を維持しています。
3チカとは、「駅から徒歩10分圏内（駅からチカい）」「ターミナル駅まで30分前後（都心からチカい）」「高い地価（チカ）」の3つのポイントのことです。
弊社では、この3チカを意識した開発・物件選びを行い、年間98%程度の入居率を維持しています。
GLM：また、物件の賃貸需要は、銀行から融資を受ける際の評価基準にも大きく関わってきます。
CarMe：”高い地価”とは、どういった意味ですか？そのまま地価が高い場所ということでしょうか？
GLM：「高い地価」は、地価が下がりにくいという意味です。人口の増加が見込める場所や再開発が予定されているような土地のことを指しています。
例として、始発駅で、ターミナル駅まで15分ほどの場所にある「押上」などがまさに当てはまるでしょう。
CarMe：”高い地価”とは、どういった意味ですか？そのまま地価が高い場所ということでしょうか？
GLM：「高い地価」は、地価が下がりにくいという意味です。人口の増加が見込める場所や再開発が予定されているような土地のことを指しています。
例として、始発駅で、ターミナル駅まで15分ほどの場所にある「押上」などがまさに当てはまるでしょう。
CarMe：逆に、あまりに人気すぎるような土地だと不動産投資には向かないのでしょうか？
GLM：そうですね、需要がかなり高いエリアになると、土地の価格自体が高すぎてしまい、ご自身のローンの返済額と家賃が見合わず、オーナー様としても物件を持ち続ける負担が大きくなります。
そのため、月々の収支と照らし合わせた上で、賃貸需要が長期的に見込めるであろう場所に物件を持つことが大切です。
（CarMe心の声：需要で考えると単に地価が高い場所や、人気のあるエリアが投資をするには適してそうだけど、先の運用のことまで考えて提案してくれるんだ。）
GLM：そうですね、需要がかなり高いエリアになると、土地の価格自体が高すぎてしまい、ご自身のローンの返済額と家賃が見合わず、オーナー様としても物件を持ち続ける負担が大きくなります。
そのため、月々の収支と照らし合わせた上で、賃貸需要が長期的に見込めるであろう場所に物件を持つことが大切です。
（CarMe心の声：需要で考えると単に地価が高い場所や、人気のあるエリアが投資をするには適してそうだけど、先の運用のことまで考えて提案してくれるんだ。）
CarMe：エリアを自社で調査しているとのことですが、実際に不動産を建設する場所の選定は何年おきに決めているのでしょうか？
GLM：場所については、弊社の開発チームが常に調査を行っています。また、物件を建てるための開発計画が決まってから建設が完了するまでに、およそ2年かかります。
CarMe：ちなみに、建設の計画段階にある物件を投資用に確保することはできるのでしょうか？
GLM：弊社では個人投資家の方に向けては計画段階の案内は行っておりません。原則としては、物件の竣工時期に合わせてお問合せを受け付けております。
GLM：場所については、弊社の開発チームが常に調査を行っています。また、物件を建てるための開発計画が決まってから建設が完了するまでに、およそ2年かかります。
CarMe：ちなみに、建設の計画段階にある物件を投資用に確保することはできるのでしょうか？
GLM：弊社では個人投資家の方に向けては計画段階の案内は行っておりません。原則としては、物件の竣工時期に合わせてお問合せを受け付けております。
CarMe：ファミリー向けのマンションよりワンルームマンションの方が比較的入居者が決まりやすいイメージがありますが、いかがでしょう？
GLM：確かに、ワンルームマンションは入居者が決まりやすいという面はありますね。
そもそも、ファミリー向けなど、平米数が広い物件だとその分家賃も高くなり、入居可能な人が一部の方に限られてしまうという傾向があります。
また、ファミリー向けの物件は駐車場の有無や間取りなど、ワンルームに比べて検討事項が増えるといった面もありますね。
GLM：確かに、ワンルームマンションは入居者が決まりやすいという面はありますね。
そもそも、ファミリー向けなど、平米数が広い物件だとその分家賃も高くなり、入居可能な人が一部の方に限られてしまうという傾向があります。
また、ファミリー向けの物件は駐車場の有無や間取りなど、ワンルームに比べて検討事項が増えるといった面もありますね。
CarMe：その他に考えられるリスクとして、老朽化が進むことで、入居者が決まりづらくなる、売却しづらくなる、物件自体が倒壊してしまうことなどが挙げられますが、建物の耐用年数はどのくらいを目安に建設しているのでしょうか？
GLM：税務上では、マンションの法定耐用年数は47年となっています。ただし、ここでいう耐用年数は、イコール寿命ではありません。
実際にどこまで長く持つかを正確に予測することは難しいですが、国土交通省の新築住宅の住宅性能表示制度ガイドによると、適切なメンテナンスが定期的に行われており、通常の自然条件が継続することなどを前提として、劣化対策等級2で概ね50〜60年、劣化対策等級3で概ね75〜90年は耐久性が見込めるとされています。
GLM：税務上では、マンションの法定耐用年数は47年となっています。ただし、ここでいう耐用年数は、イコール寿命ではありません。
実際にどこまで長く持つかを正確に予測することは難しいですが、国土交通省の新築住宅の住宅性能表示制度ガイドによると、適切なメンテナンスが定期的に行われており、通常の自然条件が継続することなどを前提として、劣化対策等級2で概ね50〜60年、劣化対策等級3で概ね75〜90年は耐久性が見込めるとされています。
GLM：マンションの維持・管理において、エレベーターなどの設備については、いつ交換するのかなどを事前に細かくきめた修繕計画に基づいて適切に対応しています。
そのため、年数を重ねるごとに建物自体は古くなっていきますが、きちんと管理・メンテナンスが行き届いているマンションに関しては、人が住める状態は維持されています。
また、阪神淡路大震災が発生した際、新耐震基準に則って建てられたマンションで大破した物件は”０件”だったと報告されていますので、1981年の耐震基準法改正後に建てられたかどうかも物件を選定する際に一つの目安になるでしょう。
（CarMe心の声：不動産投資なら”3チカ”でワンルームマンションが狙い目で、特にエリアに注目！良いことを聞いた、メモメモ・・・。）
そのため、年数を重ねるごとに建物自体は古くなっていきますが、きちんと管理・メンテナンスが行き届いているマンションに関しては、人が住める状態は維持されています。
また、阪神淡路大震災が発生した際、新耐震基準に則って建てられたマンションで大破した物件は”０件”だったと報告されていますので、1981年の耐震基準法改正後に建てられたかどうかも物件を選定する際に一つの目安になるでしょう。
（CarMe心の声：不動産投資なら”3チカ”でワンルームマンションが狙い目で、特にエリアに注目！良いことを聞いた、メモメモ・・・。）
高いレバレッジ効果が見込める投資
CarMe：月々10,000円〜15,000円ほどの支払いが発生するかもしれないというのは、金利の割合が高いためでしょうか？
GLM：不動産投資の場合、元利均等返済をするので、確かに最初のうちは金利割合が高くなっておりますが、月々の返済額は変わりません。
自己資金を一切使わず全額融資を受ける場合は、月々積立てるような形で持ち出しが発生するイメージになります。
つまり、不動産投資は融資を活用することで自己資金を抑えて運用可能で、他の投資商品よりもレバレッジを効かせられる投資商品だと言えます。
GLM：不動産投資の場合、元利均等返済をするので、確かに最初のうちは金利割合が高くなっておりますが、月々の返済額は変わりません。
自己資金を一切使わず全額融資を受ける場合は、月々積立てるような形で持ち出しが発生するイメージになります。
つまり、不動産投資は融資を活用することで自己資金を抑えて運用可能で、他の投資商品よりもレバレッジを効かせられる投資商品だと言えます。
GLM：また、融資を受けた金額全部を自己負担するのではなく、大半を家賃収入で返済していくため、実際の物件価格より少ない自己負担額で投資することができます。
CarMe：つまり、家賃での返済が基盤となるわけですね。そうすると、やはり物件の”質”や”場所”などはとても重要になってきますよね？
GLM：おっしゃるとおりです。建設するエリア選びの他にも、耐震化、オートロック、宅配ボックスなど、賃貸需要を高めるような設備が備わっているとより良いでしょう。
（CarMe心の声：自己負担が少なく不動産投資できるなんて、ますます怪しく感じるな。本当にそんな話があるなら記事化せずに、今日のインタビューはなかったことにして自分だけ申し込みたい！編集長にバレるかな？）
CarMe：つまり、家賃での返済が基盤となるわけですね。そうすると、やはり物件の”質”や”場所”などはとても重要になってきますよね？
GLM：おっしゃるとおりです。建設するエリア選びの他にも、耐震化、オートロック、宅配ボックスなど、賃貸需要を高めるような設備が備わっているとより良いでしょう。
（CarMe心の声：自己負担が少なく不動産投資できるなんて、ますます怪しく感じるな。本当にそんな話があるなら記事化せずに、今日のインタビューはなかったことにして自分だけ申し込みたい！編集長にバレるかな？）
不動産投資を始めるならゴールを明確にしよう！
CarMe：不動産投資を始める場合は何が必要なのでしょうか？
（CarMe心の声：よし、自分が不動産投資を始める前提で話を聞いてみよう！何ならちょっとお得な情報聞けたりするかな？）
CarMe：ここまでの話を聞くと、不動産投資を始めようと思う方が多そうだなと思いました。
もし、私のような会社員が不動産投資を始めるとなった場合、具体的に何が必要になりますか？融資を受けられるような社会的信用だけでしょうか？
CarMe：ここまでの話を聞くと、不動産投資を始めようと思う方が多そうだなと思いました。
もし、私のような会社員が不動産投資を始めるとなった場合、具体的に何が必要になりますか？融資を受けられるような社会的信用だけでしょうか？
GLM：まず、個人が考える目的や到達したいゴールを明確にすることが大切です。
もちろん、融資を活用したいのであれば、信用情報は重要になってきます。
それ以外の部分で申し上げると、ご自身の思い描くゴールがどこなのかを明確にすることが大切です。
老後資金のために始める方と、子供の教育資金のために始める方だと、ゴールまでの年数が大きく異なるため、何歳でどのくらいの利益を得たいのかを明確にする必要があります。
そのため、始める前にある程度のシミュレーションを行う必要があるでしょう。
それ以外の部分で申し上げると、ご自身の思い描くゴールがどこなのかを明確にすることが大切です。
老後資金のために始める方と、子供の教育資金のために始める方だと、ゴールまでの年数が大きく異なるため、何歳でどのくらいの利益を得たいのかを明確にする必要があります。
そのため、始める前にある程度のシミュレーションを行う必要があるでしょう。
CarMe：例えば、押上にある物件を購入する場合は、どのくらいの家賃収入が見込めますか？
GLM：購入する物件にもよりますが、例えば墨田・江東エリアにある、物件価格3000〜3300万円程度の新築1Kマンションの場合、家賃は月約10万円前後のケースが多くなっております。
このような物件をフルローンで購入した場合、月々の返済額が10万円程度であるのに加えて、管理費や修繕積立金を支払うようなイメージです。
GLM：購入する物件にもよりますが、例えば墨田・江東エリアにある、物件価格3000〜3300万円程度の新築1Kマンションの場合、家賃は月約10万円前後のケースが多くなっております。
このような物件をフルローンで購入した場合、月々の返済額が10万円程度であるのに加えて、管理費や修繕積立金を支払うようなイメージです。
GLM：その中で家賃収入で賄われる分を差し引くと、月々の支払額が約10,000円〜15,000円に収まることになります。
また、これら月々の支払いのほかに、固定資産税・都市計画税等の不動産所有にかかる税金や設備交換等の際に修繕費がかかります。
また、これら月々の支払いのほかに、固定資産税・都市計画税等の不動産所有にかかる税金や設備交換等の際に修繕費がかかります。
手間要らず…管理業務は不動産管理会社に全て委託が可能
CarMe：そうなると、収益を見込んで自分が持つ物件の家賃を高めに設定したいと考える人も出てきそうですね。
その場合、同じ物件の家賃がバラバラに設定されることは問題ないのでしょうか？
GLM：はい、家賃は部屋ごとに決めることができますので、問題ございません。
その場合、同じ物件の家賃がバラバラに設定されることは問題ないのでしょうか？
GLM：はい、家賃は部屋ごとに決めることができますので、問題ございません。
GLM：ただし、家賃をオーナーが決められるのは、管理委託契約の場合で、次の入居者の募集を行うタイミングで、弊社の賃貸管理部と相談しながら家賃を決定します。
なお、サブリース契約※の場合は、弊社で家賃の調整・設定を行っています。
※ サブリース契約では更新時期に関わらず借地借家法第32条の規定に基づき賃料の減額が請求される可能性があります。また、借地借家法の規定により契約期間中に不動産管理会社側から解約することがありますが、オーナー様からの解約に対しては「正当事由」が必要になります。
なお、サブリース契約※の場合は、弊社で家賃の調整・設定を行っています。
※ サブリース契約では更新時期に関わらず借地借家法第32条の規定に基づき賃料の減額が請求される可能性があります。また、借地借家法の規定により契約期間中に不動産管理会社側から解約することがありますが、オーナー様からの解約に対しては「正当事由」が必要になります。
CarMe：購入した不動産の管理は、全てオーナー（自分）の仕事ですか？
例えば、マンションの設備が壊れた場合は、その都度オーナーが対応や支払いをする必要があるのでしょうか？
GLM：管理に関しては、ご自分で行うこともできますし、管理を不動産管理会社に全て代行してもらうことも可能です。
GLM：どちらの場合でも、設備の修理・交換費用はオーナー様にご負担いただく必要がございますが、管理業務を不動産管理会社に委託している場合、対応はすべて不動産管理会社が行います。
お仕事をしながら運用したいと考えている方は、管理は不動産管理会社に委託するのが現実的でしょう。
CarMe：どちらの契約でも管理を代行してもらえるのであれば、サブリース契約のほうが圧倒的に条件が良いと感じますね。
お仕事をしながら運用したいと考えている方は、管理は不動産管理会社に委託するのが現実的でしょう。
CarMe：どちらの契約でも管理を代行してもらえるのであれば、サブリース契約のほうが圧倒的に条件が良いと感じますね。
GLM：いえ、一概にそうとは言えないです。
確かに弊社の割合で見ると、空室リスクを考えてサブリース契約を選ぶ方が約7割を占めていますが、例えば、2軒目の投資物件は自分で家賃を決めてみたいとおっしゃる方もいらっしゃいます。
また、サブリース契約では、空室時は管理会社がオーナー様に家賃をお支払いするので、管理委託契約よりも手数料（保証料）がかかるという面があります。
もちろん、入居者とのやり取りから管理まで全て一貫して運用したいという方もいらっしゃいますので、そういう方はマンションに限らず、一戸建てやアパート一棟など、収益率の高い投資商品を選ぶことが多いようです。
確かに弊社の割合で見ると、空室リスクを考えてサブリース契約を選ぶ方が約7割を占めていますが、例えば、2軒目の投資物件は自分で家賃を決めてみたいとおっしゃる方もいらっしゃいます。
また、サブリース契約では、空室時は管理会社がオーナー様に家賃をお支払いするので、管理委託契約よりも手数料（保証料）がかかるという面があります。
もちろん、入居者とのやり取りから管理まで全て一貫して運用したいという方もいらっしゃいますので、そういう方はマンションに限らず、一戸建てやアパート一棟など、収益率の高い投資商品を選ぶことが多いようです。
GLM：また、設備保証がついている賃貸管理プランもあり、何年後にどのくらい修理・交換が必要になるのかというシミュレーションを、オーナー様に提示してご納得いただくことも多いです。
通常設備の耐用年数は8〜10年のものが多いのですが、単身者用マンションですと、ファミリー用に比べると設備保証が使われる頻度は少ない傾向にあり、同じような設備でも10〜15年使用できるケースもあります。
設備保証がついているプランですと、運用していく中で修理・交換費が別途発生することを少額に抑えることができます。
（CarMe心の声：不動産投資は、管理まで含めて様々なパターンがあるんだ。リスクを考えて安定をとるか、家賃設定に挑戦するか、悩ましいところだな。）
通常設備の耐用年数は8〜10年のものが多いのですが、単身者用マンションですと、ファミリー用に比べると設備保証が使われる頻度は少ない傾向にあり、同じような設備でも10〜15年使用できるケースもあります。
設備保証がついているプランですと、運用していく中で修理・交換費が別途発生することを少額に抑えることができます。
（CarMe心の声：不動産投資は、管理まで含めて様々なパターンがあるんだ。リスクを考えて安定をとるか、家賃設定に挑戦するか、悩ましいところだな。）
不動産投資の”失敗”は運用の目的が達成ができなかったとき
CarMe：不動産投資で失敗するのは、どんなときでしょうか？
よくインターネット上では、投資に失敗した！不動産投資はやめておけ！というような記事が目につきます。
不動産投資での”失敗”とはどのような状態のことを言うのでしょうか？リスクを取りすぎてしまった時ですか？
不動産投資での”失敗”とはどのような状態のことを言うのでしょうか？リスクを取りすぎてしまった時ですか？
GLM：自分が考える投資や運用の目的を達成できなかったときが”失敗”した状態です。
GLM：弊社が取り扱っているような投資用区分マンションですと、自己資金を全く使わずに、短期的に大きな利益を得たいという目的には当てはまらない投資方法でしょう。
もし、短期的に大きな利益を得たいのであれば、他の投資商品を購入することをおすすめします。
CarMe：なるほど。不動産投資は冒頭でもお話しいただいたように、長期的な視点で考える場合に最適な投資方法というわけですね。
もし、短期的に大きな利益を得たいのであれば、他の投資商品を購入することをおすすめします。
CarMe：なるほど。不動産投資は冒頭でもお話しいただいたように、長期的な視点で考える場合に最適な投資方法というわけですね。
GLM：そうなんです。そして、失敗の大きな要因となるのが、やはり”空室”リスクです。
結果的に家賃が入ってこない状態が一番痛手となるため、最初は家賃収入を得られていたのに、途中から空室が続き思うような運用ができないという状態は避けたいところです。
また、”失敗”を防ぐためにも、業者の話だけを鵜呑みにして不動産投資を始めることはおすすめしません。
結果的に家賃が入ってこない状態が一番痛手となるため、最初は家賃収入を得られていたのに、途中から空室が続き思うような運用ができないという状態は避けたいところです。
また、”失敗”を防ぐためにも、業者の話だけを鵜呑みにして不動産投資を始めることはおすすめしません。
CarMe：そういった失敗やリスクは中古物件で起こりやすいイメージがあります。リスクを最小限に抑えたい人には、やはり新築物件がおすすめなのでしょうか？
GLM：それについて申し上げますと、物件によって条件が異なるので、一概に新築が良い、中古が良いとは言えません。
ただし、中古物件の場合は、築古の物件より築年数が浅い物件の方が、やはり空室のリスクは低いケースが多いでしょう。
投資する物件を選ぶ際は、物件の築年数を確認するようにしてみてください。そして、何より注目すべきなのは物件がある”エリア”ですね。
（CarMe心の声：長い目で見て資産運用するなら不動産投資が良いのだろうな。でも、築年数が浅くて、需要が見込めるエリアを選定するのは意外と難しそう。）
GLM：それについて申し上げますと、物件によって条件が異なるので、一概に新築が良い、中古が良いとは言えません。
ただし、中古物件の場合は、築古の物件より築年数が浅い物件の方が、やはり空室のリスクは低いケースが多いでしょう。
投資する物件を選ぶ際は、物件の築年数を確認するようにしてみてください。そして、何より注目すべきなのは物件がある”エリア”ですね。
（CarMe心の声：長い目で見て資産運用するなら不動産投資が良いのだろうな。でも、築年数が浅くて、需要が見込めるエリアを選定するのは意外と難しそう。）
今後の東京周辺の不動産市況について
CarMe：近年、新型コロナウイルス感染症の影響で、テレワークを導入する会社が増えていますが、やはり、このテレワークによる地方への人口分散が起こっているのでしょうか？
GLM：今後、人口が分散する可能性はありますね。
弊社では、月に1度、都市政策の専門家である明治大学の名誉教授をお招きして、不動産市況を解説する特別セミナーを無料開催しているのですが、そのセミナーの中で、テレワークが進んだ場合の今後の不動産市況についてもお話しいただいております。
GLM：今後、人口が分散する可能性はありますね。
弊社では、月に1度、都市政策の専門家である明治大学の名誉教授をお招きして、不動産市況を解説する特別セミナーを無料開催しているのですが、そのセミナーの中で、テレワークが進んだ場合の今後の不動産市況についてもお話しいただいております。
GLM：専門家の方によると、実際にテレワークで1都3県から地方に分散した世帯は、ファミリー層が大半を占めているという結果が出ているそうです。
単身者に関しては、地方に分散しているというより、逆に都心に移住してくる方も多くいらっしゃるようです。
CarMe：不動産市況も日々変動しているのですね。そうなると、今後のリスク対策を考えるためにも、そのセミナーはとても参考になるなと思いました。
単身者に関しては、地方に分散しているというより、逆に都心に移住してくる方も多くいらっしゃるようです。
CarMe：不動産市況も日々変動しているのですね。そうなると、今後のリスク対策を考えるためにも、そのセミナーはとても参考になるなと思いました。
GLM：はい。専門家によるセミナーは、そもそも東京の不動産事情ってどうなっているの？といった情報も知ることができるので、不動産投資をすでに運用されているオーナー様にもおすすめのセミナーです。
また、社外の方をお招きして開催されるセミナーは月に1度ですが、不動産投資の基礎がわかるセミナーは、無料で毎日オンライン開催しておりますので、まずは不動産投資について知りたいという方は、そちらへのご参加をおすすめします。
（CarMe心の声：テレワークで地方に人口が分散してしまうリスクもあるのか。無料でセミナー受けられるなら、一回受けてみるのもありかも・・・）
また、社外の方をお招きして開催されるセミナーは月に1度ですが、不動産投資の基礎がわかるセミナーは、無料で毎日オンライン開催しておりますので、まずは不動産投資について知りたいという方は、そちらへのご参加をおすすめします。
（CarMe心の声：テレワークで地方に人口が分散してしまうリスクもあるのか。無料でセミナー受けられるなら、一回受けてみるのもありかも・・・）
CarMe：不動産投資を始めるか悩んでいる方に向けて、何かアドバイスはありますか？
GLM：まずは、いろいろな会社の説明を聞いて、比べてみることから始めましょう。
不動産投資を始めることに踏みとどまっていたり、不安を感じているほとんどの方は、複数社の比較をせずに１社の説明を聞いただけというケースが散見されます。
不動産投資を始める前に、まずは担当の方に自分が疑問に思う部分をぶつけて、不安要素を解消してから始めることをおすすめします。
不動産投資を始める前に、まずは担当の方に自分が疑問に思う部分をぶつけて、不安要素を解消してから始めることをおすすめします。
GLM：ライフスタイルや人生設計は、一人ひとり全く異なるため、その方にとってメリットとなる部分を見いだしてから始めるべきでしょう。
また、複数の企業から信頼できる１社を選ぶ際は、上場企業であることや、提携・取扱金融機関の数、設立年、不動産業を営むのに必要な資格である「宅地建物取引業」の更新回数といった点を目安とするのも良いでしょう。
また、複数の企業から信頼できる１社を選ぶ際は、上場企業であることや、提携・取扱金融機関の数、設立年、不動産業を営むのに必要な資格である「宅地建物取引業」の更新回数といった点を目安とするのも良いでしょう。
取材を終えて
CarMe：不動産投資で個人に合わせた運用プランを組めることは意外でした。不動産って融通が効かないものだとばかり・・・。
個人的には、車のローンも組んでいたりすると、不動産投資を始めるなんて苦しいだけではないかって思っていたので、月々小額から運用できるのはちょっと興味をそそられますね。
今までは不動産投資なんて、いまいちピンとこなかったのですが、なんとなく良い情報が得られたなと感じました。（笑）
個人的には、車のローンも組んでいたりすると、不動産投資を始めるなんて苦しいだけではないかって思っていたので、月々小額から運用できるのはちょっと興味をそそられますね。
今までは不動産投資なんて、いまいちピンとこなかったのですが、なんとなく良い情報が得られたなと感じました。（笑）
GLM：確かに、最初は多くの方が始めるのに躊躇していらっしゃるのですが、意外なところから興味を持っていただき、お問合せいただくことがあります。
例えば、「環境配慮」について。自動車メーカーはかなり前から力を入れていますが、不動産業界でもここ数年で、かなり力を入れるうようになってきており、その影響から話を聞いてみたいと思ったという方もいらっしゃるようです。
例えば、「環境配慮」について。自動車メーカーはかなり前から力を入れていますが、不動産業界でもここ数年で、かなり力を入れるうようになってきており、その影響から話を聞いてみたいと思ったという方もいらっしゃるようです。
GML：また、某自動車メーカーに勤務経験のあるスタッフからの情報で、ここだけの「小話」にはなるのですが・・・
よく住宅メーカーに撮影用の車を貸していたらしいのですが、”高級”な感じのブランディング用のメーカー、きらびやかなイメージにはこのメーカー、わりとカジュアルなイメージの住宅地ではあちらのメーカーと貸し出すメーカーが決まっていたらしいです。
このように”不動産”と”車”って意外と繋がりや親和性があったりするんですよね。
とはいえ、いきなり「不動産投資を始めてみませんか？」と言うわけではありませんが、車好きの方にもぜひ不動産関連の情報に興味を持っていただけると嬉しいです。
よく住宅メーカーに撮影用の車を貸していたらしいのですが、”高級”な感じのブランディング用のメーカー、きらびやかなイメージにはこのメーカー、わりとカジュアルなイメージの住宅地ではあちらのメーカーと貸し出すメーカーが決まっていたらしいです。
このように”不動産”と”車”って意外と繋がりや親和性があったりするんですよね。
とはいえ、いきなり「不動産投資を始めてみませんか？」と言うわけではありませんが、車好きの方にもぜひ不動産関連の情報に興味を持っていただけると嬉しいです。
CarMe：へ〜！そんな繋がりもあるんですね。自動車メディアに長くいますが、あまり耳にしたことがなかったです。
なんだかもう少しお話を聞いてみたくなりました・・・。ぜひまた今度お話を聞かせてください！
GLM：はい。いつでもお待ちしております。
なんだかもう少しお話を聞いてみたくなりました・・・。ぜひまた今度お話を聞かせてください！
GLM：はい。いつでもお待ちしております。
まずは不動産投資について知ろう！
今回、不動産投資のプロに素朴な疑問から実際に運用する際の不安点まで細かく話を聞くことができ、最終的には私自身もっと話を聞いてみたいと思いました。
また、自分や自分の家族の将来を長い目で見たときに、納得のいく運用ができるのは不動産投資なのでは？と思わず結論づけたくなるほど、不動産投資について疑問や不安をしっかりぶつけて、解消することができたと思います。
多くの人が「投資は失敗やリスクが怖い」「そもそもうまく運用できるの？」といった不安要素を抱えていて、なかなか始める一歩を踏み出すことができずにいます。
不安なまま立ち止まっているよりも、まずは不動産投資について知るところから始めてみませんか？
また、自分や自分の家族の将来を長い目で見たときに、納得のいく運用ができるのは不動産投資なのでは？と思わず結論づけたくなるほど、不動産投資について疑問や不安をしっかりぶつけて、解消することができたと思います。
多くの人が「投資は失敗やリスクが怖い」「そもそもうまく運用できるの？」といった不安要素を抱えていて、なかなか始める一歩を踏み出すことができずにいます。
不安なまま立ち止まっているよりも、まずは不動産投資について知るところから始めてみませんか？
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